Raport z rynku nieruchomości – grudzień 2013
Open Finance | 18.12.2013 13:20
Ceny ofertowe mieszkań używanych wystawionych do sprzedaży w największych polskich miastach w listopadzie były średnio o 2,5% niższe niż przed rokiem i o 0,1% wyższe niż przed miesiącem. W porównaniu z październikiem oczekiwania zbywców minimalnie wzrosły w 10, a spadły w 8 miastach – wynika z najnowszego raportu przygotowanego przez ekspertów portalu nieruchomości Domy.pl i firmy doradztwa finansowego Open Finance.
W porównaniu z październikiem br. średnie ceny ofertowe mieszkań w największym polskich miastach zmieniły się nieznacznie. Z analizy portalu Domy.pl wynika, że z wyjątkiem Olsztyna i Łodzi, w których stawki spadły odpowiednio o 1,1% i 1,5% oraz Gdańska, który zanotował wzrost o 1%, ceny utrzymały się na poziomie zbliżonym do tego sprzed miesiąca. Różnice w cenie za m2 – w górę lub w dół - nie przekroczyły 50 zł. Wyjątkiem był Gdańsk, w którym średnia stawka za m2 wzrosła - w porównaniu miesiąc do miesiąca - o 57 zł.
Praktycznie cały 2013 rok, a już jego druga połowa w szczególności, to czas wyraźnej stabilizacji cen ofertowych mieszkań na rynku wtórnym. W porównaniu z listopadem 2013 roku stawki w największych miastach spadły średnio o 2,5%; najbardziej w Katowicach – o 5,5% i Olsztynie – o 5,2%, a najmniej w Rzeszowie i Sopocie – poniżej 1%.
W ciągu ostatnich 6 miesięcy średni spadek cen ofertowych w skali kraju wyniósł już niespełna 0,7%. To wyraźny znak, że czas przecen na rynku mieszkaniowym dobiega końca. W ślad za wyhamowującym spadkiem cen ruszył popyt – stale słabnący przez ostatnich kilka lat w ostatnich miesiącach zauważalnie się ożywił. Wg analizy portalu Domy.pl grono klientów zainteresowanych zakupem mieszkania na rynku wtórnym było w listopadzie o 9% większe niż w analogicznym okresie ub. roku. Odczyt dla rynku pierwotnego był jeszcze lepszy – wzrost rok do roku sięgnął 26%. To dobry zwiastun dla branży na nadchodzący rok.
O zatrzymaniu spadków i stabilizacji stawek ofertowych świadczą też niewielkie zmiany jakie w ciągu ostatniego roku zaszły w medianach cen – również miarodajnym wskaźniku trendu na rynku mieszkaniowym. Już na pierwszy rzut oka widać, że wykresy obrazujące zmiany, jakie zaszły w poszczególnych miastach są płaskie niemal jak stół. Wg analizy portalu Domy.pl w 16 na 18 miast wartość mediany spadła - średnio o 2,8% (najwięcej w Olsztynie – o 5,9% i w Katowicach – o 4,1%). W tym samym czasie wzrosty zanotowały jedynie 2 miasta: Rzeszów – o 2,5% i Opole – o 1,9%.
Mediany cen ofertowych mieszkań używanych w największych miastach (11.2012 – 11.2013)
Kredyty nowe: rosną marże, znika 100 proc. LtV, ale czeka MDM
Pobierz aplikację
To już ostatni dzwonek na zaciągnięcie kredytu na całą nieruchomość. Po zmianach zaleceń Komisji Nadzoru Finansowego od 2014 r. klienci starający się o kredyt hipoteczny zderzą się z koniecznością posiadania co najmniej 5% wartości nieruchomości kupowanej na kredyt. Jeśli więc na koncie nie ma sporych oszczędności, a do zakupu na kredyt miałoby dojść wkrótce, można jeszcze spróbować złożyć w wybranych bankach kompletny wniosek kredytowy właśnie na 100% ceny mieszkania czy domu. Aby otrzymać kredyt na obecnych zasadach, ważny jest termin złożenia wniosku, a nie termin podpisania umowy kredytowej. Wnioski do 31 grudnia przyjmują jeszcze: PKO BP, Pekao, Millennium, Getin Noble Banku, EuroBank, BOŚ i Nordea.
Odchodzą kredyty na 100% wartości nieruchomości, ale jednocześnie do drzwi zapuka wkrótce program dopłat do kredytów „Mieszkanie dla Młodych”. Aby z niego skorzystać, nie można mieć skończonych 35 lat, ani być aktualnie, ani w przeszłości właścicielem nieruchomości. Trzeba też znaleźć koniecznie nowe mieszkanie o odpowiedniej cenie i nie większe niż 75 m2, ewentualnie zdecydować się na budowę domu lub zakup nowego domu do 100 m2. Rodziny z co najmniej trójką dzieci mogą kupować nieruchomości o 10 m2 większe. Single i rodziny bezdzietne otrzymają 10% wartości nieruchomości dopłaty, liczonej dla 50 m2 zakupionego mieszkania, rodziny z jednym i dwójką dzieci 15%, a te z trójką potomków – 20%.. Przy budowie domu systemem gospodarczym zwracana będzie część podatku VAT.
Czy zadłużającym się na 100% LtV, czy z dopłatą MdM zaciągającym kredyty sprzyjają i będą sprzyjały niskie stopy procentowe. Podstawowa wynosi 2,5% i pozostanie na tym poziomie jeszcze przez wiele miesięcy. Rynek przewiduje, że stopy procentowe wzrosną najwcześniej pod koniec przyszłego roku. Będzie to i tak stosunkowo niewiele w porównaniu do stawek, do których jesteśmy przyzwyczajeni. Oczekiwany przez inwestorów WIBOR 3M za 15 miesięcy wynosi ok. 3,2%, co oznacza wzrost głównej stopy do 3%.
Obecnie 3-miesięczny WIBOR jest dużo niższy, od ponad miesiąca wynosi 2,65%. Po dodaniu przeciętnej marży ok. 1,7% daje oprocentowanie niewiele przewyższające 4%, co sprawia, że na każde 100 tys. zł 30–letniego kredytu przeciętnie przypada 498 zł raty. Przy skróceniu okresu spłaty do 25-lat rata wynosi 548 zł.
Kredyty spłacane: oszczędności na złotowych i spokój w walutowych
WIBOR 3M doliczany zazwyczaj do marży kredytów mieszkaniowych już prawie 7 miesięcy utrzymuje się w okolicach 2,7 proc. Pozwala to na każde 100 tys. zł kredytu płacić ratę o ok. 80 zł niższą niż na początku roku, a to niemało.
Powodów do narzekań nie mają również spłacający kredyty w euro, choć stawka EURIBOR 3M poszła w ostatnim miesiącu nieco w górę z 0,22 do 0,3 proc. Nadal jednak jest to bardzo niewiele, i oznacza o 4 euro raty więcej na każde 100 tys. euro kredytu.
Przy tak niskim oprocentowaniu składającym się właściwie niemal wyłącznie z marży, główną rolę w kształtowaniu rat odgrywa wysokość kursu waluty kredytu. Na szczęście niepokoje omijają rynek walutowy i średnie notowania euro w NBP w ostatnich 30 dniach wahały się jedynie między 4,18 a 4,2 zł. Podobnie było z frankiem szwajcarskim – zmiany mieściły się między 3,39 a 3,43 zł. Stawka LIBOR CHF 3M już 14 miesiąc wynosi około 0,02 proc. (główna stopa procentowa w Szwajcarii to nadal przedział 0-0,2 proc.).
AUTORZY RAPORTU:
Marcin Drogomirecki
Halina Kochalska
Obrót instrumentami finansowymi i/lub kryptowalutami wiąże się z wysokim ryzykiem, w tym ryzykiem częściowej lub całkowitej utraty zainwestowanej kwoty i może nie być odpowiedni dla wszystkich inwestorów. Ceny kryptowalut są niezwykle zmienne i mogą pozostawać pod wpływem czynników zewnętrznych, takich jak zdarzenia finansowe, polityczne lub związane z obowiązującymi przepisami. Obrót marżą zwiększa ryzyko finansowe.
Przed podjęciem decyzji o rozpoczęciu handlu instrumentami finansowym lub kryptowalutami należy dogłębnie zapoznać się z ryzykiem i kosztami związanymi z inwestowaniem na rynkach finansowych, dokładnie rozważyć swoje cele inwestycyjne, poziom doświadczenia oraz akceptowalny poziom ryzyka, a także w razie potrzeby zasięgnąć porady profesjonalisty.
Fusion Media pragnie przypomnieć, że dane zawarte na tej stronie internetowej niekoniecznie są przekazywane w czasie rzeczywistym i mogą być nieprecyzyjne. Dane i ceny tu przedstawiane mogą pochodzić od animatorów rynku, a nie z rynku lub giełdy. Ceny te zatem mogą być nieprecyzyjne i mogą różnić się od rzeczywistej ceny rynkowej na danym rynku, a co za tym idzie mają charakter orientacyjny i nie nadają się do celów inwestycyjnych. Fusion Media i żaden dostawca danych zawartych na tej stronie internetowej nie biorą na siebie odpowiedzialności za jakiekolwiek straty lub szkody poniesione w wyniku inwestowania lub korzystania z informacji zawartych na niniejszej stronie internetowej.
Zabrania się wykorzystywania, przechowywania, reprodukowania, wyświetlania, modyfikowania, przesyłania lub rozpowszechniania danych zawartych na tej stronie internetowej bez wyraźnej uprzedniej pisemnej zgody Fusion Media lub dostawcy danych. Wszelkie prawa własności intelektualnej są zastrzeżone przez dostawców lub giełdę dostarczającą dane zawarte na tej stronie internetowej.
Fusion Media może otrzymywać od reklamodawców, którzy pojawiają się na stronie internetowej, wynagrodzenie uzależnione od reakcji użytkowników na reklamy lub reklamodawców.