Cotygodniowa prognoza inflacji: nie martwię się o ceny nieruchomości
Michael Ashton | 25.07.2022 12:45
- Wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych jest historycznie związane z większym wzrostem cen domów;
- Kupno nieruchomości za pomocą lewarowanych pożyczek z ulgą podatkową, to nadal dobry pomysł;
- W tym tygodniu zobaczymy przyspieszenie szybkości obiegu pieniądza, gdy pojawi się PKB za II kwartał.
- dalsze gwałtowne spadki sprzedaży istniejących domów do rocznej stopy wynoszącej zaledwie 5,12 mln w porównaniu z oczekiwaniami 5,35 mln i znacznie poniżej tempa 6,49 mln ze stycznia;
- dalszy wzrost mediany cen mieszkań +1,90% m/m i +13,3% r/r.
W tym tygodniu ukaże się dużo danych, ale tak naprawdę zaledwie dwie informacje rzucą nieco światła na kwestię inflacji.
Najpierw otrzymamy szereg wskaźników związanych z rynkiem nieruchomości. W tej chwili toczy się wielka debata między ludźmi, którzy dobrze pamiętają to, co się wydarzyło 15 lat temu i spodziewają się, że ceny domów spadną wraz ze spowolnieniem gospodarczym i ludźmi, którzy mogą pochwalić się 50-letnią perspektywą i oczekują, że ceny domów będą nadal radzić sobie całkiem dobrze, gdy inflacja wspiera nominalne ceny nieruchomości.
Jestem dinozaurem, słoniem lub słoniowatym dinozaurem i mam długą pamięć. Żyłem i handlowałem na rynkach inflacyjnych podczas załamania 2007-2009, więc pamiętam bardzo dokładnie, jak wyjątkowy był to okres. Zalicz mnie do obozu, który spodziewa się, że ceny domów spadną w ujęciu realnym, ale nie nominalnym.
Oczywiście, wzrosty oprocentowania kredytów hipotecznych mają negatywny wpływ na zapał kupujących i sprzedaż domów. Zwiększenie miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego o 40% spowoduje, że część kupujących zniknie z rynku. Ale ważne jest, aby powiedzieć, że racjonalni nabywcy nadal będą kupować chyba, że aktywnie oczekują, że ceny domów znajdą się poniżej wskaźnika inflacji przez dłuższy czas. Oto, dlaczego:
Jeśli mogę kupić produkt, który rośnie w tempie inflacji - podobnie jak ceny domów, w długim okresie czasu i sfinansować go przy stopie niższej (po opodatkowaniu), niż stopa inflacji, to jest to wygrana.
Załóżmy, że nabywca domu jest opodatkowany według najwyższej krańcowej stawki podatkowej w wysokości 37% i otrzymuje 5% kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym na dom o wartości 500 000 dol. Wtedy właściciel domu osiąga próg rentowności - jeśli zignorujemy podatki od nieruchomości, ale także wartość domu, jako miejsca do życia - jeśli to prawda:
Pobierz aplikację
Wzrost kapitału własnego domu = koszt kredytu hipotecznego po opodatkowaniu
Aktualna wartość domu * oczekiwana inflacja = (1-stawka podatkowa) * 5% * kwota finansowana
500 000 dol. * oczekiwana inflacja = (1 - 0,37) * (5% * 400 000 dol.)
500 000 dol. * oczekiwana inflacja = 12 600 dol.
Oczekiwana inflacja = 12 600 dol. / 500 000 dol.
Oczekiwana inflacja = 2,52%
Ergo, nawet, jeśli inflacja spadnie do docelowego poziomu Fed, a ceny domów tylko nadążają za inflacją, właściciel domu i tak osiąga próg rentowności na części inwestycyjnej swojej decyzji o zakupie domu.
To prawda, ta strategia nie jest tak atrakcyjna, jak przed rokiem. Poniżej przedstawiam mały, praktyczny wykres pokazujący próg rentowności inflacji z TIPS (przy użyciu serii rzeczywistych rentowności uzyskanych z Enduring Investments sprzed 1997 r.) oraz z posiadania domu. Zawsze używam górnego przedziału podatkowego i zakładam, że dom jest finansowany w 80% według stopy 10-latek skarbowych + 2%.
Źródło: Obliczenia Enduring Investments
Stopa inflacji progu rentowności z tytułu posiadania domu w chwili obecnej jest prawie taka sama, jak próg rentowności na TIPS, a nawet przy gwałtownym wzroście oprocentowania kredytów hipotecznych są nadal znacznie lepszym wyborem, niż były przed bańką mieszkaniową, która opierała się na cenach domów rosnących znacznie szybciej, niż inflacja przez długi czas.
W zeszłym tygodniu mogliśmy zauważyć:
Z pewnością będziemy świadkami dalszego spowolnienia. Jednakże, w ciągu ostatnich trzech miesięcy mediana ceny istniejących domów skorygowana sezonowo wzrosła w tempie 7,4% w ujęciu rocznym. Tak się składa, że jest to dokładnie to samo tempo wzrostu, jak w przypadku mediany CPI Fed z Cleveland, w tym samym okresie. Według mnie nie jest przesądzone, że ceny nominalne muszą spaść, jeśli inflacja pozostanie wysoka.
I rzeczywiście tak mówi nam historia. W latach 70. wraz ze wzrostem stóp procentowych ceny domów nie spadały. W rzeczywistości rosły jeszcze szybciej.
Źródło: Bloomberg, National Association of Realtors
Oczywiście, dzieje się tak, dlatego, że te dwie serie są powiązane z trzecią kwestią, tj. inflacją. To kolejne przypomnienie, by myśleć w przestrzeni rzeczywistej, a nie nominalnej. Czy ceny mieszkań spadną po inflacji? Całkiem możliwe. Czy nominalnie ceny domów spadną, bo wzrosły stopy procentowe? Wydaje się to mało prawdopodobne. We wtorek zostanie opublikowany indeks cen domów FHFA i indeks S&P CoreLogic Case-Shiller. Oba pozostaną podwyższone w tym miesiącu i jeszcze przez jakiś czas.
h3 Z innej perspektywy/h3Jak wspomniałem, w tym tygodniu pojawią się dwie informacje, które będą interesujące i będą miały wpływ na kwestię inflacji. Druga jest związana z opublikowaniem w czwartek wstępnych szacunków dla PKB za drugi kwartał. Jest szansa, że PKB okaże się spadkowy drugi kwartał z rzędu, w którym to przypadku wszyscy eksperci będą biegać jakby im włosy płonęły ogłaszając, że jesteśmy w recesji. Równie dobrze PKB może wykazać niewielki wzrost, wtedy ci sami eksperci stwierdzą z powagą, że kraj z trudem, ale uniknął recesji. Oczywiście obie teorie są fałszywe, ponieważ PKB nie jest jedynym miernikiem za pomocą którego określamy, czy gospodarka znajduje się w recesji. I na pewno jeszcze tak nie jest. Nadal mocno wierzę, że będziemy mieli recesję, ponieważ podwyżki stóp procentowych i cen energii, jakich już doświadczyliśmy zawsze wywołują recesję. Być może jednak, jeszcze nie teraz.
Jednak tak naprawdę nie obchodzi mnie wartość wzrostu. Niezależnie od tego, jaka będzie wiemy, że prędkość obiegu pieniądza prawie na pewno znacznie wzrosła w II kwartale. W rzeczywistości nie otrzymaliśmy jeszcze czerwcowej wartości M2, więc trudno powiedzieć o ile wzrośnie prędkość obiegu pieniądza M2, ale na pewno znacząco. Wiemy to, ponieważ zmiana prędkości to matematycznie zmiana cen, plus zmiana realnego wzrostu, minus zmiana podaży pieniądza. Oczekuje się, że wskaźnik cen PKB wzrośnie o około 2% za kwartał, przy czym realny PKB będzie, mniej więcej, taki sam jak powiedziałem. Natomiast M2 za kwiecień i maj w porównaniu do średniej z pierwszego kwartału był płaski. Dlatego prędkość obiegu powinna wzrosnąć w okolicach 2% lub 8% w ujęciu rocznym.
Jeśli tak się stanie, będzie to największy procentowy wzrost prędkości obiegu M2 od pierwszego kwartału 1981 r. (z wyjątkiem III kw. 2020 r. kiedy to odbiła się ona po 21% spadku w II kw. 2020 r.). Nasz model spodziewa się tego wzrostu i jeśli nie wydarzy się coś bardzo strasznego, prawdopodobnie byliśmy świadkami rekordowych dołków prędkości obiegu pieniądza. Ma to znaczenie, ponieważ bez stale spadającej prędkości pieniądza utrzymanie inflacji na niskim poziomie będzie wymagało ograniczenia wzrostu pieniądza do poziomów, których nie widzieliśmy od wczesnych lat 90-tych. A ponieważ Fed nie skupia się na wzroście pieniądza, jeśli tak się stanie nie będzie to celowe.
Zastrzeżenie: Moja firma i/lub fundusze i konta, którymi zarządzamy mają pozycje w obligacjach indeksowanych do inflacji oraz różnych towarowych i finansowych kontraktach terminowych oraz funduszach ETF, które mogą być od czasu do czasu wymienione w tej kolumnie.
Obrót instrumentami finansowymi i/lub kryptowalutami wiąże się z wysokim ryzykiem, w tym ryzykiem częściowej lub całkowitej utraty zainwestowanej kwoty i może nie być odpowiedni dla wszystkich inwestorów. Ceny kryptowalut są niezwykle zmienne i mogą pozostawać pod wpływem czynników zewnętrznych, takich jak zdarzenia finansowe, polityczne lub związane z obowiązującymi przepisami. Obrót marżą zwiększa ryzyko finansowe.
Przed podjęciem decyzji o rozpoczęciu handlu instrumentami finansowym lub kryptowalutami należy dogłębnie zapoznać się z ryzykiem i kosztami związanymi z inwestowaniem na rynkach finansowych, dokładnie rozważyć swoje cele inwestycyjne, poziom doświadczenia oraz akceptowalny poziom ryzyka, a także w razie potrzeby zasięgnąć porady profesjonalisty.
Fusion Media pragnie przypomnieć, że dane zawarte na tej stronie internetowej niekoniecznie są przekazywane w czasie rzeczywistym i mogą być nieprecyzyjne. Dane i ceny tu przedstawiane mogą pochodzić od animatorów rynku, a nie z rynku lub giełdy. Ceny te zatem mogą być nieprecyzyjne i mogą różnić się od rzeczywistej ceny rynkowej na danym rynku, a co za tym idzie mają charakter orientacyjny i nie nadają się do celów inwestycyjnych. Fusion Media i żaden dostawca danych zawartych na tej stronie internetowej nie biorą na siebie odpowiedzialności za jakiekolwiek straty lub szkody poniesione w wyniku inwestowania lub korzystania z informacji zawartych na niniejszej stronie internetowej.
Zabrania się wykorzystywania, przechowywania, reprodukowania, wyświetlania, modyfikowania, przesyłania lub rozpowszechniania danych zawartych na tej stronie internetowej bez wyraźnej uprzedniej pisemnej zgody Fusion Media lub dostawcy danych. Wszelkie prawa własności intelektualnej są zastrzeżone przez dostawców lub giełdę dostarczającą dane zawarte na tej stronie internetowej.
Fusion Media może otrzymywać od reklamodawców, którzy pojawiają się na stronie internetowej, wynagrodzenie uzależnione od reakcji użytkowników na reklamy lub reklamodawców.