Zmiana zasad gry na kredytowym boisku
Open Finance | 18.09.2012 20:45
Zapowiadana przez Komisję Nadzoru Finansowego liberalizacja polityki kredytowej zwiększy dostępność do kredytów mieszkaniowych. Zainteresowanym sprzyjają też spodziewane obniżki stóp procentowych i stabilizacja marż.
Urząd nadzoru finansowego zapowiada zmianę zasad gry na rynku kredytowym. Koniec z takimi samymi ograniczeniami dla wszystkich. Każdy bank w zależności od apetytu na ryzyko decydowałyby jak ma wyglądać relacja „długu do dochodu” (DTI – stosunek miesięcznej raty do dochodu) jego klienta. Od 2011 r. arbitralnie decyduje o tym rekomendacja T, która nakazuje, aby miesięczne raty kredytów nie przekraczały połowy dochodów w przypadku osób zarabiających nie więcej niż średnia krajowa lub 65 proc. dochodów, jeśli zarabiają więcej. Komisja Nadzoru Finansowego chce, aby po zmianach wskaźnik ten ustały same banki, w zależności od ich apetytu na ryzyko. Nie każdy bank miałby jednak wolność absolutną. Na taki komfort zasługiwałyby tylko te dobrze skapitalizowane, o wysokiej płynności i dobrze zarządzające ryzykiem.
Dług do dochodu to nie jedyny próg, o który potykają się banki i klienci. Od 2012 r. kolejna rekomendacja – S nakazała liczyć maksymalną zdolność kredytową klientów najwyżej na 25 lat, nawet jeśli kredyt spłacany jest dłużej. I tym samym zablokowała sposób na omijanie rekomendacji T, bo właśnie poprzez wydłużanie czasu trwania kredytu obniżano ratę i był to sposób na zmniejszenie relacji raty do dochodów. Wiele wskazuje na to, że padnie również to ograniczenie.
Tylko wydłużenie okresu spłaty kredytu z 25 na 30 lat przekłada się na 7 proc. wzrost dostępnej przez klienta kwoty. Jak bardzo banki zliberalizują zasadę relacji raty do dochodów, trudno dziś jednoznacznie stwierdzić. Spoglądając niedaleko wstecz widać, że instytucje finansowe były gotowe przy tych samych dochodach w połowie zeszłego roku pożyczyć 10 proc. więcej niż w tym. Maksymalna zdolność kredytowa 3- osobowej rodziny bez innych kredytów, która zarabia 6 tys. zł netto i kupuje mieszkanie z 10 proc. wkładem własnym w lipcu mogła liczyć średnio na maksymalnie 482 tys. zł, rok wcześniej było to prawie 537 tys. zł. Trzeba przyznać jednak, że pewien wpływ na spadek możliwości klientów miała również przeprowadzona w międzyczasie podwyżka stóp procentowych z 4,5 do 4,75 proc. Teraz oczekuje się obniżki stóp procentowych. Jej skala prognozowana na 1 pkt. proc. pozwoliłaby na 10 proc. spadek płaconej raty. Dla kredytu w wysokości 270 tys. zł na 25 lat, przy 1,5 proc. marży, zamiast raty 1840 zł, klient miałby do zapłacenia – 1658 zł. Wiarę w taki scenariusz podtrzymuje stabilizacja marż do jakiej doszło w wakacje i na razie nie widać, aby banki zabierały się do podwyżek.
Pobierz aplikację
Minimalne dochody wymagane do otrzymania 270 tys. zł kredytu na 90% nieruchomości, przez 3-osobową rodzinę, w której dwie osoby pracują
Bank Kredyt na 30 lat,
październik 2011 r. Kredyt na 25 lat,
lipiec 2012 r.
Alior Bank 3 040 3500
BGŻ 4 500 4 700
BNP Paribas 3 996 4090
BOŚ 3 960 3 960
BPS bd 4 482
BZ WBK 4 000 4 520
Citi Handlowy 6 000 3 945 do 80% LtV, pow. 80 LtV min. 6 000 oraz lokata
Credit Agricole 4900 brak możliwości
Deutsche Bank PBC 4 300 4400
DnB NORD 4 000 brak możliwości
Euro Bank 3 450 4150
Getin Noble Bank 3 549 3570
ING Bank Śląski 3 430 3745
Kredyt Bank 3 555 3 214
mBank 4 000 4100
Millennium 3 543 3 912
MultiBank 4 000 4100
Nordea Bank 4 490 4 360
Pekao 3 300 3450
PKO BP 3 810 4 080
Pocztowy 3 061 3191
Polbank EFG 4650* 4 437
Raiffeisen 3 000 brak możliwości
Średnia 3 899 4 026
Mediana 3 978 4 095
* - dane z maja, źródło: Open Finance
Skrzyżowanie dwóch restrykcyjnych rekomendacji S i T miało przyhamować rozbujały apetyt banków na ryzyko i brak rozsądku wśród części klientów, ale jednocześnie przyczynić się do obniżki cen mieszkań. Mieszkania staniały, jak podaje Związek Banków Polskich w raporcie Amron SARFiN w wielu aglomeracjach osiągnęły już cenę z II kwartału 2007 r. Nawet mniej niż w połowie 2007 r. wynosi średnia cena m.kw. mieszkania w Warszawie - 7,4 tys. zł wobec 7,66 tys. zł przed pięcioma laty i o 1,4 tys. zł niższe niż w szczytowym momencie. We Wrocławiu ceny cofnęły się do początku 2007 r. gdy średnio m.kw. kosztował niecałe 5,5 tys. zł zamiast 6,6 tys. zł na przełomie 2007/2008. Podobnie jest w Gdańsku - dziś średnio niecałe 5,4 tys. zł za m.kw., 5 lat temu 5,6 tys. zł, a w najdroższym momencie I kw. 2008 r. - 6,3 tys. zł.
Maks. kredyt w tys. PLN, 90% LtV, dla rodziny 2+1 z wpływami 6 tys. zł netto,
bez dodatkowych obciążeń kredytowych
Bank Lipiec 2010,
kredyt na 30 lat Lipiec 2011,
kredyt na 30 lat Lipiec 2012,
kredyt na 25 lat
Alior Bank 565,0 577,0 478
Allianz Bank 537,3 brak oferty brak oferty
BGŻ 516,7 490,0 448,7
BNP Paribas 448,7 453,2 396,1
BOŚ 637,3 527,7 446,0
BPS 527,0 526,0 500,0
BZ WBK 443,4 486,5 438,6
Citi Handlowy 451,0 461,4 490*
Deutsche Bank PBC 385,0 530,0 480,0
DnB NORD 412,0 537,6 brak oferty
Euro Bank 493,2 490,0 406,0
Getin Noble Bank 575,0 600,9 573,0
HSBC Polska 576,7 568,7 brak oferty
ING Bank Śląski 508,0 595,3 526,0
Kredyt Bank 524,3 593,3 504,0
Credit Agricole 390,0 446,0 brak oferty
mBank 287,0 500,7 478,0
Millennium 593,9 591,0 528,0
MultiBank 287,0 500,6 478,0
Nordea Bank 489,2 516,3 447,0
Pekao 540,0 560,7 506,0
PKO BP 541,1 593,3 517,0
Pocztowy 607,5 598,8 532,0
Polbank EFG 593,0 588,4 477,0
Raiffeisen 596,0 548,0 brak oferty
Średnia 501,0 536,7 482,1
Oproc. nowych umów kredytowych w PLN na mieszkania dla gospodarstw domowych wg NBP 6,60% 6,80% 7,10%
* - konieczne założenie lokaty, źródło: Open Finance
Wygląda jednak na to, że spadek cen mieszkań nie był w stanie zrównoważyć utrudnień w dostępie do kredytów, jakie przyniosły ze sobą rekomendacje. Po I półroczu rok do roku spadek wyniósł niemal 20 proc. (Choć częściowo może to być również efekt wyczekiwania przez część klientów na dalszy spadek cen). Rekomendacje T i S szczególnie dały się we znaki osobom samotnym z niewysokimi dochodami, a także bardziej licznym rodzinom nastawionym na zakup 3 pokojowego mieszkania, z zarobkami poniżej dwóch średnich krajowych.
Na dodatek, o ile ceny mieszkań w większych miastach spadły zauważalnie, to już w mniejszych miejscowościach obniżki nie są takie znaczące. Powód to brak inwestycji i deficyt mieszkań. Nie ma nowych budów i klienci zdani są wyłącznie na zakupy na rynku wtórnym. Ceny trzymają poziom, podczas gdy zdolność kredytowa zainteresowanych pozyskaniem kredytu spadła.
Obawy o perspektywy, a w związku z tym również presja na zmiany, są tym większe, że w przyszłym roku nie będzie już Programu Rodzina na Swoim. Kredyty z dopłatami do odsetek w I połowie bieżącego roku stanowiły prawie jedną piątą z podpisanych umów. W przyszłym zarówno klienci jak i banki będą musieli sobie radzić bez pomocy państwa.
Halina Kochalska, Open Finance
Obrót instrumentami finansowymi i/lub kryptowalutami wiąże się z wysokim ryzykiem, w tym ryzykiem częściowej lub całkowitej utraty zainwestowanej kwoty i może nie być odpowiedni dla wszystkich inwestorów. Ceny kryptowalut są niezwykle zmienne i mogą pozostawać pod wpływem czynników zewnętrznych, takich jak zdarzenia finansowe, polityczne lub związane z obowiązującymi przepisami. Obrót marżą zwiększa ryzyko finansowe.
Przed podjęciem decyzji o rozpoczęciu handlu instrumentami finansowym lub kryptowalutami należy dogłębnie zapoznać się z ryzykiem i kosztami związanymi z inwestowaniem na rynkach finansowych, dokładnie rozważyć swoje cele inwestycyjne, poziom doświadczenia oraz akceptowalny poziom ryzyka, a także w razie potrzeby zasięgnąć porady profesjonalisty.
Fusion Media pragnie przypomnieć, że dane zawarte na tej stronie internetowej niekoniecznie są przekazywane w czasie rzeczywistym i mogą być nieprecyzyjne. Dane i ceny tu przedstawiane mogą pochodzić od animatorów rynku, a nie z rynku lub giełdy. Ceny te zatem mogą być nieprecyzyjne i mogą różnić się od rzeczywistej ceny rynkowej na danym rynku, a co za tym idzie mają charakter orientacyjny i nie nadają się do celów inwestycyjnych. Fusion Media i żaden dostawca danych zawartych na tej stronie internetowej nie biorą na siebie odpowiedzialności za jakiekolwiek straty lub szkody poniesione w wyniku inwestowania lub korzystania z informacji zawartych na niniejszej stronie internetowej.
Zabrania się wykorzystywania, przechowywania, reprodukowania, wyświetlania, modyfikowania, przesyłania lub rozpowszechniania danych zawartych na tej stronie internetowej bez wyraźnej uprzedniej pisemnej zgody Fusion Media lub dostawcy danych. Wszelkie prawa własności intelektualnej są zastrzeżone przez dostawców lub giełdę dostarczającą dane zawarte na tej stronie internetowej.
Fusion Media może otrzymywać od reklamodawców, którzy pojawiają się na stronie internetowej, wynagrodzenie uzależnione od reakcji użytkowników na reklamy lub reklamodawców.